Liên quan vụ việc "cò mồi" tự ý mượn danh nghĩa chủ đầu tư Dự án Khu dân cư thương mại Cẩm Phúc (xã Cẩm Phúc, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương) để quảng cáo, rao bán đất, thu tiền cọc tràn lan trên hàng loạt các trang mạng trái quy định dù thời điểm này nhà đầu tư đang triển khai thi công, chưa phân phối và phê duyệt về việc bán đất dự án, dư luận đặt câu hỏi, hành vi của các đối tượng "cò mồi" bất động sản này có vi phạm pháp luật?

Dự án KDC Cẩm Phúc đang được triển khai xây dựng.

Trao đổi với PV, luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, pháp luật hiện nay quy định rất chặt chẽ về điều kiện, thủ tục huy động vốn trong các dự án bất động sản và điều kiện để bán nhà, đất phân lô trong các dự án bất động sản.

Trong đó, những trường hợp vi phạm, gian dối trong hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư có thể bị xử lý hình sự. Đặc biệt, với đối tượng không được chủ đầu tư ủy quyền mà lại huy động vốn trái phép thì rất dễ có thể xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Thời gian gần đây liên tục xảy ra những vụ án mà các đối tượng đã rao bán đất nền trái phép khi dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, điển hình có thể kể đến là vụ ở công ty Alibaba và một số doanh nghiệp có kiểu kinh doanh tương tự. Bản chất của vụ việc dạng này là doanh nghiệp này chưa được nhà nước cho phép đầu tư, chưa đủ điều kiện huy động vốn mà đã huy động vốn trái phép nên bị xử lý hình sự.

Với những đối tượng không phải là chủ đầu tư, không được chủ đầu tư ủy quyền huy động vốn hoặc được phép của chủ đầu tư để bán bất động sản mà vẫn rao bán, nhận tiền cọc, đây là hành vi gian dối, có thể chiếm đoạt tài sản của các nhà đầu tư, khách hàng. Bởi vậy, trong trường hợp có đơn thư khiếu kiện, cơ quan điều tra sẽ vào cuộc xác minh làm rõ thủ đoạn gian dối và mục đích chiếm đoạt tài sản của các đối tượng môi giới trong các giao dịch này.

Luật sư Cường cho rằng, theo quy định của pháp luật, chỉ có chủ sở hữu tài sản mới được quyền định đoạt tài sản, trong đó có quyền bán tài sản. Đối với bất động sản thì việc mua bán, chuyển nhượng không chỉ tuân thủ quy định của bộ luật dân sự mà còn phải theo quy định của Luật đất đai, luật Nhà ở, luật Đầu tư, luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan.

Theo đó, người không phải là chủ sở hữu bất động sản, không được chủ sở hữu ủy quyền, không được phép thực hiện bất cứ giao dịch gì có liên quan đến dự án bất động sản đó.

Nếu người nào đưa ra thông tin gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác thì có thể bị xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại điều 174 bộ luật hình sự năm 2015. Với số tiền chiếm đoạt từ 500.000.000 đồng trở lên, người lừa đảo sẽ phải đối mặt với khung hình phạt là phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân.

Luật sư Cường dẫn ví dụ về việc thời gian gần đây có không ít những dự án bất động sản vừa mới được phê duyệt, thậm chí có những dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã có tình trạng các đối tượng môi giới đã tung tin sai sự thật nhằm thổi giá đất, tạo ra các giao dịch giả tạo khiến nhiều người do thiếu thông tin đã đầu tư vào các dự án đó dẫn đến việc mất tài sản.

Bởi vậy, để phòng ngừa những trường hợp này, chính quyền địa phương cần phải công khai thông tin về quy hoạch, về dự án đồng thời nắm bắt tình hình, xử lý nghiêm minh các đối tượng lừa đảo chiếm đoạt tài sản, những đối tượng cò mồi làm lũng đoạn thị trường bất động sản.

Đối với những nhà đầu tư, những người dân nếu bị những đối tượng môi giới đưa ra thông tin sai sự thật nhằm chiếm đoạt tài sản, có thể trình báo sự việc với cơ quan chức năng để dược xem xét xử lý theo quy định pháp luật.

Để giảm thiểu những vụ việc hàng chục, thậm chí hàng trăm người bị lừa đảo trong các dự án bất động sản, trách nhiệm đầu tiên thuộc về chính quyền địa phương trong việc công khai thông tin về quy hoạch, thông tin về dự án và có những cảnh báo sớm cho người dân về tình trạng pháp lý của dự án.

Bên cạnh đó, những nhà đầu tư cần tỉnh táo phải tìm hiểu kỹ thông tin trước khi quyết định đầu tư. Thủ tục đầu tư phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, luật kinh doanh bất động sản. Nếu người dân chưa nắm rõ được thông tin, thủ tục đầu tư, có thể liên hệ với những người hiểu biết pháp luật, các luật sư để được hướng dẫn. Đối với những đối tượng đưa ra thông tin gian dối để chiếm đoạt tài sản thì những người bị hại cần trình báo sớm để cơ quan chức năng sớm vào cuộc xử lý.

Chỉ có minh bạch thông tin về thị trường bất động sản, nhà đầu tư có hiểu biết, có kỹ năng, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan bảo vệ pháp luật, mới giải quyết được những vấn nạn về bong bóng bất động sản như thế này.

Luật sư Đặng Văn Cường.

Trước đó, Kiến Thức đã có bài phản ánh tình trạng Dự án Khu dân cư thương mại Cẩm Phúc (xã Cẩm Phúc, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương) đang triển khai thi công chưa mở bán nhưng các đối tượng môi giới, cò mồi đã quảng cáo, rao bán tràn lan trên hàng loạt các trang mạng trái quy định.

Ông Nguyễn Xuân Cường, Trưởng phòng Kinh tế & Hạ tầng UBND huyện Cẩm Giàng cho biết, tình trạng trên diễn ra vài tháng trước đến nay. Công ty CP Xây dựng - Bất động sản Hoàng Kim cũng có văn bản gửi về huyện đề nghị huyện xử lý tình trạng một số đối tượng cò mồi giả danh rao bán đất dự án.

Theo văn bản này, công ty Hoàng Kim cho biết, có tình trạng một số đối tượng môi giới, cò mồi mượn danh nghĩa công ty nhằm mục đích bán đất trái phép tại dự án dù nhà đầu tư chưa phân phối và phê duyệt về việc bán đất dự án. Các đối tượng trên đưa các thông tin dự án lên các trang wed, mạng xã hội facebook thậm chí còn dẫn khách trực tiếp đến dự án để trao đổi mua bán đất tại dự án, nhận tiền đặt cọc mang tính chất lừa đảo khách hàng gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự địa phương và quyền lợi, uy tín của chủ đầu tư dự án. Do đó, Công ty CP Xây dựng - Bất động sản Hoàng Kim trình báo các cấp có thẩm quyền để kịp thời có biện pháp ngăn chặn các hành vi trên. 

Tình trạng rao bán đất nền không đúng quy định pháp luật trên mạng xã hội không chỉ mới diễn ra tại Dự án khu dân cư thương mại Cẩm Phúc mà trước đó đã xảy ra tại nhiều dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Để chấm dứt tình trạng trên, UBND tỉnh Hải Dương cần chỉ đạo Công an tỉnh phối hợp với công an các địa phương xử lý những thông tin rao bán đất nền không đúng quy định pháp luật trên mạng xã hội như Zalo, Facebook tại các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh. Đồng thời, chính quyền địa phương cần tăng cường kiểm tra, giám sát, xử lý việc phân lô bán nền trái phép và đề xuất các biện pháp ngăn chặn. Ngay các khách hàng cũng cần tỉnh táo khi tìm hiểu, giao dịch đất trên các trang mạng xã hội để tránh cảnh “tiền mất, tật mang”.

>>> Mời độc giả xem thêm video Những chiêu thức lừa đảo trong môi giới bất động sản