Trước lo ngại cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 41/2016/TT-NHNN có hiệu lực từ 1/7/2024 quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không hạn chế quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Thông tư 22 không thay đổi quy định với cho vay loại nhà này, cũng như không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo các quy định hiện hành, cho vay để mua, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án hình thành từ khoản vay, được định nghĩa là cho vay bảo đảm bằng bất động sản. Còn khoản cho vay được định nghĩa là cho vay thế chấp nhà phải đáp ứng các điều kiện như nguồn tiền trả nợ không phải từ tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản vay, nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán, nhà hình thành từ khoản cho vay phải được định giá độc lập...

Ảnh minh họa

Thông tư 22 sửa đổi Thông tư 41 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, với nhiều nội dung mới. Trong đó có điểm a, khoản 1 Điều 1 về "khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà".

Cũng theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, thông tư mới giảm hệ số rủi ro khi cho vay mục đích mua nhà ở xã hội so với vay mua bất động sản, nhà ở khác. Theo đó, các khoản cho vay mua nhà ở xã hội sẽ được xếp hệ số rủi ro thấp hơn khi tính tỷ lệ an toàn vốn cho ngân hàng. Động thái này nhằm tạo dư địa và khuyến khích ngân hàng giải ngân cho các mục đích vay mua nhà ở xã hội theo chính sách, dự án của Chính phủ.

Nhưng theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), một số quy định của Thông tư 22 có thể gây hậu quả tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

HoREA cho rằng, quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 1 như trên sẽ không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Trước ý kiến này, NHNN đã có thông tin lý giải cho biết, Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung quy định về khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

Nghĩa là, tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ bảo đảm hệ số rủi ro 150%.

NHNN cũng nêu, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác.

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10, Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10, Điều 9 Thông tư 41.

“Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư 2020, Luật Các tổ chức tín dụng 2024)”, NHNN khẳng định.