Trong báo cáo Chiến lược đầu tư 2024 mà Công ty Chứng khoán MB (MBS) vừa công bố, các chuyên gia phân tích đánh giá năm 2024 nền kinh tế vẫn sẽ gặp nhiều thách thức đến từ tình trạng trì trệ kéo dài của thị trường bất động sản.

Bất động sản được coi là một yếu tố sẽ gây áp lực lên thị trường trái phiếu và nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Mặc dù trong năm 2023, Chính phủ đã tích cực tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này song thị trường bất động sản dân cư vẫn chưa cải thiện đáng kể trong quý cuối năm.

Phân tích về thị trường bất động sản năm 2023, MBS chỉ ra rằng tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trên tổng tài sản của các doanh nghiệp cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường bất động sản ảm đạm.

Giá trị TPDN BĐS đáo hạn sắp tới.

Giá trị hàng tồn kho cuối quý 3/2023 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 453.4 nghìn tỷ đồng gần như không có thay đổi so với đầu năm cho thấy các dự án bất động sản đang tạm dừng triển khai. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh và nguồn vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng” tại các dự án dở dang. Hơn nữa, người mua trả tiền trước giảm 5% so với cùng kỳ cho thấy các doanh nghiệp vẫn còn gặp khó khăn trong mở bán sản phẩm.

Báo cáo từ MBS cũng cho hay thị trường bất động sản ảm đạm kéo dài sẽ gây áp lực lên thị trường trái phiếu cũng như nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý 4/23 và năm 2024 lần lượt là 12.172 tỷ đồng và 125.305 tỷ đồng, giảm 29% và 5% so với trước khi mua lại.

"Chúng tôi ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán vào khoảng 192.000 tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp hiện nay của toàn thị trường, trong đó nhóm ngành bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả", nhóm chuyên gia phân tích từ MBS cho biết.

Nợ xấu các quý gần đây.

Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ xấu (NPL) của hệ thống đang có xu hướng tăng lên đa phần rủi ro đến từ khu vực bất động sản. Tỷ lệ nợ xấu toàn ngành tại quý 3/2023 đạt 2,2%, tăng 64 điểm cơ bản so với 2022, và là mức cao nhất từ năm 2015.

Hầu như tất cả các ngân hàng đều tiếp tục ghi nhận tỷ lệ nợ xấu gia tăng tại quý 3/23 so với đầu năm và các quý liền trước. Thông tư 02 của Ngân hàng Nhà nước về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giãn nợ đã giúp tỷ lệ nợ xấu và sự sụt giảm tỷ lệ dự phòng tổn thất cho vay giảm tốc.

Tỷ lệ nợ xấu toàn ngành tăng mạnh từ 1,4% cuối năm 2022 lên 2,1% cuối quý 2/2023 nhưng chỉ tăng 10 điểm cơ bản trong quý 3/2023. Tỷ lệ dự phòng tổn thất cho vay giảm hơn 21% trong 6 tháng đầu năm 2023 nhưng chỉ giảm 5,8% trong quý 3/2023.

Hiện gần 70% tài sản thế chấp tại hệ thống ngân hàng là tài sản bất động sản. Vì vậy, nếu thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài hơn, các ngành kinh tế khác chưa kịp lấy lại đà phục hồi, áp lực nợ xấu ngân hàng gia tăng sẽ tạo điểm nghẽn cho tăng trưởng kinh tế.