Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) vừa công bố báo cáo cập nhật ngành bất động sản với chủ đề Chờ đợi thời cơ.
Theo MASVN, tình hình bất động sản trong quý 1/2022 từng bước phục hồi sau đại dịch.Trong đó, mảng bất động sản cho thuê với nguồn cung gần như không thay đổi. Giá cho thuê tăng nhẹ 4 – 5% trong quý 1/2022 chủ yếu ở khu vực trung tâm, trong khi giá cho thuê khu vực ngoại thành cũng đang dần trở lại mức giá trước dịch.
Phân khúc nhà ở chung cư trong quý 1/2022 ghi nhận nguồn cung tiếp tục giảm mạnh ở cả TPHCM và Hà Nội. Do nhu cầu về nhà ở vẫn lớn nên giá nhà giữ đà tăng của những năm trước bất chấp ảnh hưởng kinh tế từ dịch Covid, với giá tăng trung bình 7-8% ở 2 thành phố, riêng tại TP HCM có những nơi tăng đến 10%.
Một hiện tượng đáng chú ý trong năm 2021 là phân khúc nhà phố và biệt thự có sự tăng giá đáng kể, khoảng 11% tại TP HCM và khoảng 16% tại Hà Nội. Sang đến quý 1/2022, nguồn cung tăng mạnh ở cả Hà Nội và TP HCM cho thấy nhu cầu còn rất lớn.
Kiểm soát tín dụng ảnh hưởng đến tiềm năng của ngành trong trung hạn
Trong 2022, MASVN cho rằng việc kiểm soát tín dụng ảnh hưởng không nhỏ đến tiềm năng của ngành trong trung hạn.
Thống kê cơ cấu huy động vốn của 54 doanh nghiệp niêm yết, hiện nguồn vốn từ vay trái phiếu đạt 17% trong tổng cơ cấu vốn, cao hơn cả nguồn vay ngân hàng chỉ đạt 14%. Lượng trái phiếu được phát hành trong các năm qua tăng nhanh tạo ra tăng trưởng vượt bậc cho cả ngành bất động sản, tuy vậy bên cạnh đó cũng mang lại nhiều hệ lụy khó lường. Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện đang chịu tác động kép khi tình hình tín dụng bị kiểm soát và tình hình kinh doanh chung của cả ngành đang chững lại.
Thêm vào đó, mảng bất động sản cho thuê tăng trưởng tuy còn nhiều thử thách phía trước. Tình hình dịch bệnh được kiểm soát và việc gỡ bỏ các biện pháp giãn cách xã hội tạo động lực phát triển mạnh cho mảng cho thuê. Dư địa tăng trưởng cho mảng này trong ngắn và trung hạn vẫn còn khả quan, nhất là ở các thành phố đô thị loại I. Tuy nhiên vẫn còn rủi ro cạnh tranh từ sự phát triển mạnh mẽ của e-commerce, được dự báo sẽ tăng trưởng trung bình 17% mỗi năm từ 2022 đến 2025.
Nguồn cung dự phóng sẽ cải thiện rõ rệt cho mảng căn hộ chung cư. Nguồn cung tại TP HCM trong 9 tháng cuối năm 2022 dự kiến đạt hơn 20,000 căn, cao hơn so với 2 năm trước, chủ yếu đến từ việc bàn giao của các dự án đang hiện hữu. Bên cạnh đó, một loạt các dự án ngoại thành TP HCM đang lên kế hoạch mở bán trong năm 2022 cũng sẽ tạo nguồn cung cho các năm tiếp theo.
Tại Hà Nội nguồn cung dự kiến ở mức 23,000 căn trong năm 2022, chủ yếu nhắm vào phân khúc trung lưu, và hơn 1⁄2 tập trung tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, và Gia Lâm. Bên cạnh đó MASVN cũng dự đoán giá nhà sẽ tiếp tục tăng từ 5 – 7% trong năm nay.
Với mảng nhà phố, MASVN kỳ vọng phục hồi trong giai đoạn tới. Thị trường tại Hà Nội tiếp tục thống lĩnh với hơn 3,000 căn dự kiến được chào bán trong năm 2022, chủ yếu tập trung tại Hoài Đức và Đan Phượng. Dự kiến từ đây đến 2024, Vinhomes sẽ chào bán 2 đại dự án Vinhomes Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa, sản phẩm chủ yếu là căn hộ thấp tầng, cũng sẽ mang đến nguồn cung dồi dào cho thị trường trong trung hạn.
Tại TP HCM, dự kiến sẽ có khoảng 1,500 căn được chào bán trong năm nay, phần lớn đến từ các dự án hiện hữu. Bên cạnh đó, Chính phủ đang khuyến khích phát triển thêm các dự án tại Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, và Cần Giờ nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở thấp tầng cho thành phố.
 |
Doanh nghiệp nào triển vọng nhất?
Dựa trên tình hình kết quả kinh doanh cũng như triển vọng trong tương lai, MASVN đánh giá nhóm cổ phiếu VHM, VRE và VIC có khả năng duy trì động lực tăng trưởng dài hạn.
Với rủi ro của Covid qua đi, MASVN cho rằng sẽ khó có khả năng phong tỏa trên diện rộng lần nữa. Thay vào đó rủi ro cố hữu của VRE vẫn là sự trỗi dậy của các sàn thương mại điện tử hiện đang được đầu tư rất lớn tại Việt Nam.
Đối với Vinhomes (VHM), MASVN cho rằng tăng trưởng cho năm 2022 tiếp tục đến từ 3 đại dự án.
MASVN dự báo năm 2022 là một năm thách thức cho ngành bất động sản do tác động tiêu cực từ chính sách kiểm soát nguồn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên MASVN cho rằng VHM sẽ ít chịu ảnh hưởng nhất trong số các doanh nghiệp cùng ngành do khách hàng của Vinhomes chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, ít chịu ảnh hưởng từ việc siết tín dụng.
Trong 2022, MASVN kỳ vọng Vinhomes sẽ bàn giao nốt phần còn lại của 3 đại dự án Vinhomes Grand Park (phân khu The Beverly), Vinhomes Ocean Park (The Pavilion), Vinhomes Smart City (The Tolkin); và mở bán 4 dự án mới: Vinhomes Đại An (Hưng Yên), Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire (Hưng Yên), Vinhomes Wonder Park (Hà Nội), Vinhomes Cổ Loa (Hà Nội).
Trong tháng 4/2022, VHM đã bắt đầu mở bán Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire gồm hơn 5,800 sản phẩm thấp tầng. MASVN cho rằng dự án này sẽ có tỷ lệ hấp thụ cao nhờ tiện ích đầy đủ, vị trí thuận lợi để vào Hà Nội, và ảnh hưởng từ thành công của Vinhomes Ocean Park. Bên cạnh đó, trong tháng 7 vừa qua, VHM đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần gồm hơn 1.200 tỷ đồng tại CTCP Vinpearl Landmark 81 cho Vinpearl.
MASVN dự phóng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của Vinhomes trong 2022 đạt lần lượt 78,572 nghìn tỷ đồng (-7.5% ck) và 29,584 tỷ đồng (-24% ck), chủ yếu đến từ 3 đại dự án kể trên. Sang đến năm 2023 – 2024, doanh thu sẽ đến từ các dự án khác như Wonder Park, Galaxy, Cổ Loa, Long Beach, Dream City, và dự phóng tăng trưởng trung bình trong giai đoạn này đạt khoảng 20% mỗi năm, đạt doanh thu 94.9 nghìn tỷ trong năm 2023 và 111.7 nghìn tỷ trong năm 2024.
Đối với Vingroup (VIC), doanh thu giảm mạnh nhưng lợi nhuận sau thuế tăng trưởng.
Trong quý 1/2022, Vingroup báo cáo 18,2 nghìn tỷ đồng doanh thu (-21.7% sv ck), nhưng lại ghi nhận 2,5 nghìn tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (+17.2% sv ck) chủ yếu từ các khoản lợi nhuận tài chính từ việc bán cổ phần của công ty con. Trong đó mảng lớn nhất là bất động sản có doanh thu giảm -37.3% so với cùng kỳ đạt 6.7 nghìn tỷ đồng.
Mảng cho thê mặt bằng có sự tăng trưởng rõ rệt khi ghi nhận doanh thu đạt 1.5 nghìn tỷ đồng (+43.8% sv quý trước nhưng -22% sv ck). Lượt khách đến tham quan mua sắm cũng tạo đà tăng rõ rệt đạt trung bình khoảng 8.8 triệu trong 3 tháng đầu năm 2022 (tăng 29% sv quý trước).
Mảng du lịch cũng có sự cải thiện khi được mở cửa trở lại sau thời gian dài. Trong đó Nha Trang và Phú Quốc là 2 địa phương có tăng trưởng mạnh nhất. Trong quý 1/2022, doanh thu mảng này đạt 1,3 nghìn tỷ đồng (+88% sv quý trước và +44% sv ck), số lượng khách lưu trú cũng tăng mạnh với 214 nghìn phòng đêm được bán ra (+30% sv quý trước và 24% sv ck).
Đối với mảng công nghiệp, Vinfast vừa qua cũng có một quý thành công khi bàn giao hơn 6,700 xe hơi các loại, gần bằng với mức bán hàng cùng kỳ năm trước (hơn 6,800 xe). Bên cạnh đó Vinfast cũng bán hơn 15,000 xe máy điện, tăng 1,5 lần so với cùng kỳ. Các mẫu xe của Vinfast đều đứng đầu trong phân khúc của mình cho thấy nhu cầu cho các sản phẩm của Vinfast là rất lớn. Doanh thu 3 tháng đầu năm của mảng này đạt 3,3 nghìn tỷ đồng (- 30.9% sv ck), đẩy khoản lỗ lũy kế của hoạt động kinh doanh lên 6 nghìn tỷ đồng (+26% sv ck).
Tuy nhiên MASVN cho rằng tình hình sẽ cải thiện khi Vinfast bắt đầu bàn giao các mẫu xe điện mới, vốn đã có hơn 60,000 đơn đặt hàng tính đến tháng 4.
