Chứng khoán SSI vừa có báo cáo cập nhật ngành Bất động sản Khu công nghiệp với chủ đề Tác động của Nghị định mới thay thế Nghị định 82.

Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang dự thảo Nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP điều chỉnh một số quy định cho khu công nghiệp (KCN) và cụm kinh tế.

Một số quy định được đề xuất như phân cấp thẩm quyền. Dự thảo Nghị định cho phép phân cấp phê duyệt thành lập các KCN mới, điều chỉnh và mở rộng các KCN theo 1 trong 2 phương án (1) Ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư; hoặc (2) Phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Theo Nghị định 82/2018/NĐ-CP, tất cả các quyết định đó đều phải được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ.

Về việc xét duyệt các KCN mới, điều chỉnh và mở rộng KCN, theo dự thảo Nghị định, tổng diện tích đất của các KCN tối thiểu là 75 ha; KCN phải có tối thiểu 5% tổng diện tích đất dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ và doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Đây là một quy định mới so với quy định trước đây.

Quy định về chủ đầu tư KCN không được phép đầu tư mở rộng nếu tỷ lệ lấp đầy KCN hiện tại dưới 60% sẽ không được áp dụng trong các trường hợp sau: (i) tổng diện tích đất của các KCN trên địa bàn tỉnh hoặc thành phố dưới 1.000 ha; (ii) KCN trước đó đã có dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng bị chấm dứt hoạt động và giao cho nhà đầu tư mới ; (iii) KCN sinh thái, KCN sản xuất hỗ trợ và chuyên sâu; và (iv) chủ đầu tư KCN cam kết dành ít nhất 30% tổng diện tích đất cho các dự án đầu tư công nghệ cao, dự án công nghiệp hỗ trợ, dự án đổi mới và các dự án ưu tiên.

SSI tin rằng dự thảo Nghị định mới sẽ hợp lý hóa quy trình xin cấp phép KCN mới và KCN mở rộng.

Ngoài ra, ưu đãi sẽ dành cho các KCN sinh thái, dự án công nghệ cao, dự án công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Những chủ đầu tư KCN có tỷ lệ lấp đầy các KCN thấp hơn 60%, như SZC (tỷ lệ lấp đầy khoảng 40%) sẽ có thể xin phép phát triển KCN mở rộng bằng cách thu hút khách thuê trong các lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các KCN mới tăng lên (năm 2021, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng khoảng 10%-50% so với năm 2019), do đó tỷ suất lợi nhuận của các KCN mới sẽ thấp hơn các KCN hiện hữu.

SSI tin rằng các KCN hiện tại có đất cho thuê như KBC, IDC, SZC, ITA, SIP vẫn có thể duy trì tỷ suất lợi nhuận cao hơn đối với hoạt động cho thuê đất.

Còn KCN NTU3 và Cây Trường là một trong số các KCN mới sẽ đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2021, đây sẽ là động lực chính cho NTC và BCM.