Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) vừa có báo cáo phân tích CTCP phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) với nhận định tiến độ các dự án lớn chậm hơn dự kiến sẽ ảnh hưởng đến kết quả năm 2024.

Cụ thể, trong quý 2/2024, KBC đạt doanh thu 892 tỷ đồng, giảm mạnh 62% so cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế cũng đi lùi 74% về 237 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, KBC ghi nhận doanh thu 1.044 tỷ đồng (giảm mạnh 77% so với cùng kỳ 2023 do diện tích bàn giao đất khu công nghiệp chỉ đạt 15 ha so với mức 128 ha cùng kỳ). Lợi nhuận sau thuế do đó cũng lao dốc 92% về còn 151 tỷ đồng. 

Dự kiến năm 2024 sẽ bàn giao cho thuê được 51 ha đất KCN

KBSV điều chỉnh giảm dự phóng diện tích cho thuê đất KCN của KBC trong năm nay từ 111 ha xuống 51 ha do (1) tốc độ bàn giao đất từ đầu năm đến nay của doanh nghiệp ở mức thấp và (2) sự chậm trễ hơn dự kiến trong tiến độ pháp lý của dự án Tràng Duệ 3.

Hiện KBC còn hơn 33 ha đất KCN đã ký MOU nhưng chưa bàn giao, bao gồm 25 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, 6 ha tại KCN Quang Châu và 3 ha tại KCN Tân Phú Trung, dự kiến sẽ bàn giao khoảng 25 - 28 ha từ nay đến cuối năm, phần còn lại bàn giao nốt trong nửa đầu 2025.

Ngoài ra, KBC vẫn còn gần 140 ha đất sẵn sàng cho thuê tại 2 KCN Tân Phú Trung và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Ngoài 15 ha đã bàn giao trong 6 tháng đầu 2024, KBSV kỳ vọng KBC sẽ ghi nhận cho thuê mới thêm 36 ha tại KCN Quang Châu và 2 KCN trên, bao gồm cả phần diện tích đã ký MOU nhưng chưa bàn giao.

KCN Tràng Duệ 3 dự kiến chưa thể ghi nhận doanh thu trong năm nay, sớm nhất có thể hoàn thành pháp lý và bàn giao cho thuê trong 2025.

KCN Tràng Duệ 3

Do các vướng mắc trong việc thanh toán tiền sử dụng đất tại KĐT Phúc Ninh và sự chậm trễ trong thủ tục pháp lý của KĐT Tràng Cát, KBSV dự kiến từ nay cho đến hết 2025, doanh thu chuyển nhượng KĐT của KBC chỉ đến từ 2 dự án KĐT Tràng Duệ (diện tích còn lại 9,5 ha) và khu NOXH TT Nếnh (diện tích còn lại 8,4 ha).

Do đó, KBSV dự kiến thời gian Phúc Ninh có thể ghi nhận doanh thu sau khi xác định được tiền sử dụng đất vào 2026, KĐT Tràng Cát bắt đầu ghi nhận doanh thu từ cuối 2026.

Về các dự án KCN, tốc độ bàn giao đất KCN chậm hơn kỳ vọng ban đầu. Doanh số cho thuê đất KCN năm 2024 dự kiến chỉ đạt 51 ha so với 152 ha bàn giao được trong năm 2023 do pháp lý của Tràng Duệ 3 chậm hơn kế hoạch của công ty (hoàn thành pháp lý vào giữa 2024). Thời gian KCN Tràng Duệ 3 có thể ghi nhận doanh thu sớm nhất là 2025.

Dự phóng doanh số cho thuê đất KCN 2023 - 2025

Dự phóng lợi nhuận năm 2024 giảm tới 57%

KBSV dự phóng doanh thu năm 2024 của KBC đạt 2.865 tỷ đồng, giảm mạnh 49% so năm trước. Tuy nhiên doanh thu năm 2025 sẽ tăng mạnh 65% so 2024 lên 4.716 tỷ đồng nhưng vẫn chưa bằng với con số của năm 2023.

Lãi ròng năm 2024 cũng được dự phóng suy giảm 57% so năm trước về còn 868 tỷ đồng nhưng tăng lên 1.644 tỷ vào năm 2025.

Cũng cần lưu ý, tại thời điểm cuối tháng 6/2024, nợ phải trả của KBC tăng vọt 55%, tức hơn 7.200 tỷ, lên tới 20.487 tỷ đồng. Trong đó vay nợ tài chính ngắn và dài hạn chiếm lần lượt 3.154 tỷ và 4.494 tỷ đồng. 

Nợ lớn nên ngày 28/8, KBC phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 2 năm, lãi suất 10,5%/năm, trả lãi 6 tháng/lần. Số tiền thu được từ phát hành trái phiếu dự kiến dùng để tái cơ cấu các khoản nợ của công ty đối với CTCP KCN Sài Gòn - Bắc Giang và CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên.

Nợ vay KBC 2019 - 2024