Huy động vốn của 19 cá nhân dưới hình thức nhận tiền "đặt cọc thiện chí" với số tiền 860 triệu đồng – đó là những dấu hiệu vi phạm của Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) khi giao bán căn hộ SunBay Park do Công ty Cổ phần Crystal Bay Property Services làm chủ đầu tư vừa bị Công an tỉnh Ninh Thuận phát hiện và có văn bản gửi Sở Xây dựng tỉnh Ninh Thuận đề nghị xử lý.

Kết quả kiểm tra của Công an tỉnh Ninh Thuận và Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh này tại Hải Phát Land - Chi nhánh Nha Trang (Văn phòng đại diện tại Ninh Thuận) về việc kinh doanh các căn hộ dự án condotel cho thấy, Công ty Hải Phát chưa có giấy đăng ký kinh doanh hoạt động tại Ninh Thuận, chưa được chủ đầu tư cho phép huy động vốn nhưng đến nay Công ty này đã huy động vốn của 19 cá nhân dưới hình thức nhận tiền "đặt cọc thiện chí" với số tiền 860 triệu đồng trái quy định.

Hơn nữa, dự án SunBay Park do Công ty Cổ phần Crystal Bay Property Services làm chủ đầu tư dù đã khởi công song đến nay vẫn chưa có giấy phép xây dựng. Như vậy, việc huy động vốn trái phép dưới hình thức nhận tiền "đặt cọc thiện chí" của Hải Phát Land và một số công ty bất động sản đã vi phạm khoản 1, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản.

Công an tỉnh Ninh Thuận phát hiện nhiều sai phạm tại dự án dự án SunBay Park với tổng mức đầu tư 4.500 tỷ đồng. Ảnh: IT

Cụ thể, tại khoản 1, điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản nêu rõ, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh: 1, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trong trường hợp là nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Không chỉ vậy, theo Công an tỉnh Ninh Thuận, việc nhận tiền "đặt cọc thiện chí" của Hải Phát Land có dấu hiệu vi phạm Nghị định số 139 của Chính phủ.

Cụ thể tại khoản 4, điều 57, Nghị định số 139 của Chính phủ quy định rõ: “Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết”. Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.

Tuy nhiên với mức phạt trên, so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, không đủ sức răn đe khi nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác. Bởi theo các quy định của pháp luật, bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn phải có tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật. Khi các chế tài xử lý các hành vi vi phạm không đủ mạnh thì rõ ràng dẫn đến sự “nhờn luật”.

Thực tế đã minh chứng, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư, các công ty kinh doanh bất động sản vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn.

Mặc cho việc chưa đủ điều kiện để giao giao bán căn hộ nhưng nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn dưới hình thức nhận tiền "đặt cọc thiện chí". Mà “đặt cọc thiện chí” và thỏa thuận “hứa bán” thực chất chỉ là một dạng đặt cọc giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Điều 125 Bộ luật Dân sự. Các đơn vị này sẽ không dám làm hợp đồng đặt cọc vì theo luật đặt cọc sẽ phải đền cọc và theo Luật mới cũng phạt nặng nếu có thỏa thuận. Hơn nữa, những thỏa thuận này không bao giờ chính xác khi công ty bất động sản cứ hứa để thu tiền mà không cần quan tâm đến diễn biến trong tương lai của dự án và khách hàng sẽ là người phải chịu rủi ro khi đặt cọc tiền mà không có gì ràng buộc về mặt pháp lý.

Việc nhận tiền "đặt cọc thiện chí" với số tiền 860 triệu đồng trái quy định của Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) khi giao bán căn hộ SunBay Park khi chưa có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật là dấu hiệu của việc huy động vốn trái phép và đẩy khách hàng vào những rủi ro cao. Trong khi đó, dù pháp luật có đầy đủ những điều kiện cụ thể để chủ đầu tư được phép bán nhà kinh doanh. Tuy nhiên, quá trình thực hiện chưa tốt và còn nhiều tồn tại khi các công ty bất động sản cố tình vi phạm như trường hợp Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát khi giao bán căn hộ SunBay Park do Công ty Cổ phần Crystal Bay Property Services đã huy động vốn trái phép dưới hình thức nhận tiền “đặt cọc thiện chí”.

Với hành vi vi phạm Nghị định số 139 của Chính phủ, thẩm quyền xử phạt tại Nghị định 139 là của Sở Xây dựng tỉnh Ninh Thuận. Ngày 20/6, trao đổi với báo chí, ông Phan Tấn Cảnh - Giám đốc Sở Xây dựng Ninh Thuận cho biết, đơn vị đã thành lập đoàn thanh tra để thanh, kiểm tra toàn diện hoạt động của Hải Phát Land tại Ninh Thuận.

Dư luận cho rằng, Sở Xây dựng với chức năng và nhiệm vụ được giao cần phải vào cuộc, phải phạt nặng và coi là làm điểm để các công ty kinh doanh bất động sản không được làm vừa, coi thường pháp luật. Nếu xử nhẹ, xử qua loa thì Hải Phát Land huy động vốn trái phép sẽ là "cửa mở" để các công ty kinh doanh bất động sản khác làm vừa theo sau.

Dư luận cũng cho rằng, cần làm rõ mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự án SunBay Park là Công ty Cổ phần Crystal Bay Property Services với các công ty bất động sản như Hải Phát Land khi xảy ra tình trạng trên và cần làm rõ việc Hải Phát Land đang xử lý sàn khi nhận tiền mà sử dụng không đúng mục đích vì Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Crystal Bay Property Services phủ nhận việc cho phép huy động.

Để ngăn chặn thực trạng trên, các cơ quan chức năng cần tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử phạt nghiêm các chủ đầu tư trong việc thực hiện nội dung này. Trong quy định kể cả phạt tiền từ 270 triệu đến 300 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản khi thiếu các điều kiện và trong trường hợp cố tình chiếm dụng vốn và gây hậu quả nghiêm trọng thì truy cứu trách nhiệm hình sự. Đồng thời, tăng cường công tác quản lý nhà nước, các Sở Xây dựng, các cơ quan xây dựng địa phương tăng cường kiểm tra việc này và kịp thời thông báo đến các nhà đầu tư về điều kiện để được phép kinh doanh bất động sản của mình.

Trước tiên, hãy làm rõ và xử lý nghiêm hành vi vi phạm của Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát, không dung túng bao che những vi phạm ấy!