Ngày 1/3, VNDirect công bố báo cáo phân tích ngành bất động sản nhà ở với chủ đề "Kỳ vọng những quyết sách quyết liệt hơn".

Lượng tiêu thụ nhà ở trong Q4/2022 ảm đạm do nhu cầu mua nhà suy giảm, kỳ vọng những quyết sách quyết liệt hơn

Trong bối cảnh thị trường BĐS ảm đạm, nguồn cung căn hộ mới ở cả TPHCM và Hà Nội trong Q4/2022 lần lượt sụt giảm 81% và 38% so cùng kỳ, dẫn đến lượng tiêu thụ giảm mạnh 80% và 63%, theo CBRE.

VNDirect quan sát giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM và Hà Nội trong Q4/2022 giảm 1-3% so với quý trước, ngoại trừ phân khúc trung cấp (+2-5% so với quý trước). Giá thứ cấp BĐS liền thổ trong Q4/2022 đi ngang ở TP.HCM nhưng giảm 8% so với quý trước ở Hà Nội.

VNDirect nhận định, thanh khoản của các DN BĐS còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn.

Ngay từ đầu năm 2023, VNDirect nhận thấy ngày càng gia tăng DN BĐS gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm. VNDirect ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng (+306,4% svck) trái phiếu doanh nghiệp BĐS (TPDN) sẽ đáo hạn trong Q2/2023 và 65.905 tỷ đồng (+13,3% svck) trong nửa cuối 2023.

Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2/2023, có 54 tổ chức phát hành TPDN đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. VNDirect ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (~90% đến từ DN BĐS).

Cần những chính sách quyết liệt hơn nhằm giảm bớt áp lực thanh khoản cho các DN BĐS

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/02, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường BĐS 1) đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn, 2) tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay, 3) đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013-16).

Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành.

VNDirect cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho DN BĐS trong ngắn hạn.

Bên cạnh giúp DN BĐS tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới, VNDirect cho rằng khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường BĐS có thể “đảo chiều”.

Tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng. VNDirect quan sát hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản, điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiếm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà.

Hạ lãi suất vay mua nhà: Agribank đã thông báo giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh BĐS gặp khó khăn. VNDirect kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường BĐS trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, VNDirect kỳ vọng xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận điểm đảo chiều từ Q2/2023 nhờ lãi suất huy động hạ nhiệt 1) Lãi suất điều hành của FED có thể đạt đỉnh vào Q2/2023, giúp giảm áp lực lên tỷ giá và lãi suất của Việt Nam, 2) NHNN sẽ chủ động hơn trong việc hỗ trợ thanh khoản cho thị trường thông qua nghiệp vụ thị trường mở hoặc mua ngoại tệ để tăng dự trữ ngoại hối, 3) nhu cầu tín dụng chậm lại do tăng trưởng kinh tế giảm tốc và thị trường BĐS ảm đạm.

Tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở có thể sẽ đánh dấu “bước ngoặt” cho ngành BĐS

VNDirect tin rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Theo VNDirect quan sát, TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Do đó, VNDirect tin rằng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Cơ quan quản lý đang nỗ lực tái cân bằng cung cầu, DN BĐS sở hữu quỹ sản phẩm phân khúc bình dân có thể hưởng lợi

Nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội trong 2022.

VNDirect nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. VNDirect tin rằng phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ.

VNDirect quan sát một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới.

Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.

Sức khỏe tài chính của các DN BĐS đang dần suy yếu nhưng vẫn tốt hơn so với chu kỳ “đóng băng” 2011-2013 

VNDirect đã tiến hành phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết). VNDirect lưu ý rằng số lượng DN BĐS niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại. 

Hiện tại định giá ngành BĐS Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần. Tuy nhiên, VNDirect cho rằng giá cổ phiếu các DN BĐS có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường BĐS, tuy nhiên thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngõ.

Bên cạnh đó, VNDirect cho rằng các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn như đã đề cập ở trên nếu được thực hiện, sẽ tác động đến các DN BĐS lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những DN nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần. Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.