Chứng khoán VNDirect cho rằng các nút thắt cho bất động sản nhà ở đang được tháo gỡ quyết liệt hỗ trợ thị trường bất động sản dần hồi phục.

Lượng tiêu thụ Q2/2023 đã cải thiện so với quý trước, khó khăn nhất đã qua, nhưng nhiều thách thức vẫn hiện hữu

Tâm lý thị trường thận trọng do môi trường lãi suất cao và chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà và các doanh nghiệp phát triển bất động sản, cùng với những nút thắt chính sách còn tồn đọng, và hầu hết nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp.

Nguồn cung căn hộ mới nửa đầu năm 2023 duy trì ở mức thấp, lần lượt giảm 73%/53% so cùng kỳ, vì thế lượng tiêu thụ giảm sâu 54% so cùng kỳ ở cả TP.HCM và Hà Nội, theo CBRE. Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm 2023 tại TP.HCM giảm mạnh chỉ còn 59%, trong khi tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội duy trì ở mức ấn tượng ở mức 109%.

VNDirect cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024. VNDirect cho rằng nhà đầu tư cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của mảng nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản một cách tổng quan. 

Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (tác động đến: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu) để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.

Thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024

Về triển vọng thị trường bất động sản nhà ở, VNDirect cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.

VNDirect muốn nhấn mạnh rằng có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy VNDirect cho rằng thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn.

VNDirect cũng cho rằng nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như sau: Quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-2025; Sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân và tầm trung; Khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.

Tuy nhiên, VNDirect cũng lưu ý rủi ro giảm giá là các thủ tục pháp lý xử lý chậm hơn dự kiến và lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà và các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Đồng thời thị trường bất động sản phục hồi yếu hơn dự kiến về mặt giá và khối lượng giao dịch.

VNDirect cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam khó có thể phục hồi trước nửa cuối năm 2024

Trong bối cảnh đó, VNDirect ưa thích NLG, VHM và đưa KDH, DXG vào danh mục theo dõi.

Trong đó với Nam Long (NLG), doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn 681 ha tại các vị trí chiến lược với phân khúc sản phẩm đa dạng hướng tới nhu cầu thực ở của người mua nhà. NLG có cơ cấu tài chính lành mạnh với tỷ lệ nợ ròng/VCSH thấp ở mức 11,8% và dòng tiền ổn định đến từ các kỳ thanh toán của khách hàng.

VNDirect dự phóng NLG đạt mức tăng trưởng kép 31,4% với doanh thu và 27,0% với lợi nhuận ròng giai đoạn 2022-2024 từ việc bàn giao nhà từ các kỳ bán trước.

Còn với Vinhomes (VHM), đây là doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam với cấu trúc tài chính lành mạnh (với tỷ lệ nợ ròng/VCSH là 11,8%), tổng quỹ đất tính đến cuối Q2/2023 là 17.800 ha. VHM là một trong số ít doanh nghiệp phát triển bất động sản công bố lãi ròng nửa đầu 2023 tăng trưởng mạnh đạt 21,6 nghìn tỷ đồng (+295,3% so cùng kỳ).

Ba dự án trọng điểm mang lại tiềm năng tăng trưởng lớn cho VHM các quý tới bao gồm: Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park.