Tồn kho duy trì ở mức cao

Theo thống kê từ VietstockFinance, 100 doanh nghiệp công bố báo cáo tài chính quý 1/2023 thuộc nhóm BĐS bao gồm nhà ở và khu công nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 31/03/2023 là 456.482 tỷ đồng, giảm 1% so với đầu năm.

Trong đó, 52 doanh nghiệp tăng, 22 doanh nghiệp không thay đổi và 26 doanh nghiệp giảm hàng tồn kho so với đầu năm. 

Theo đó, các doanh nghiệp được khảo sát ghi nhận hàng tồn kho tăng, mạnh nhất là: Tập đoàn Bất động sản CRV (tăng gấp 3 lần), Tài chính Hoàng Huy (tăng 92%), Đạt Phương (tăng 23%), Xuân Mai (tăng 14%)…

Các doanh nghiệp còn lại tuy có mức tăng thấp, chỉ vài %, song quy mô hàng tồn kho lại rất lớn, nên giá trị tăng thêm là rất đáng kể, cá biệt một số trường hợp còn lên tới hàng nghìn tỷ đồng. 

Ảnh Minh họa.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp ghi nhận sự suy giảm mạnh của hàng tồn kho chỉ có vài đơn vị, như: Khải Hoàn Land (giảm 54%), Hà Đô (giảm 19%), Hạ tầng kỹ thuật Tp. HCM (giảm 17%)… Với số còn lại, mức giảm là khá nhỏ giọt, chỉ vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng, về cơ bản không làm thay đổi nhiều quy mô hàng tồn kho (ngoại trừ Vingroup và Vinhomes). 

Trong khi đó, ở khía cạnh người có nhu cầu mua nhà, kết quả khảo sát trong khoảng 1.000 người của batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, nhóm đối tượng có nhu cầu mua nhà được hỏi có cần sử dụng đòn bẩy tài chính không, có hơn 73% cần vay vốn ngân hàng để mua, chỉ 27% là không đi vay. Trong số người cần vay vốn mua nhà, 41% có nhu cầu vay dưới 30% giá trị sản phẩm, 30% phải vay từ 30 - 70% giá trị ngôi nhà.

Cùng với đó, khi bàn về kỳ vọng lãi suất vay mua nhà trong năm 2023 -2024, khoảng 44% người cho rằng mức lãi suất cho vay mua nhà dưới 8% là hợp lý để họ có thể xoay sở tài chính. Họ kỳ vọng lãi suất sẽ giảm xuống mức đó trong năm 2024. Còn 33% người mua nhà chấp nhận đi vay nếu lãi suất vay dao động từ 8 - 10%, và chỉ có khoảng 14% đồng ý với mức lãi suất từ 10 -13%.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của batdongsan.com.vn cho hay, phần lớn nhóm gia đình có thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng chỉ có thể dành ra tối đa 20 triệu đồng đổ lại để chi trả cho việc mua nhà đất hàng tháng.

Thậm chí, nhóm đối tượng có thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng cũng chỉ có thể chấp nhận chi phí dành cho trả nợ mua nhà cố định hàng tháng không vượt quá 30 triệu đồng. Với nhóm khách hàng thu nhập thấp, dưới 20 triệu đồng/tháng thì chi trả mua nhà khoảng 8 - 10 triệu đồng là tối đa.

Theo ông Long, câu chuyện lãi suất và giá nhà vẫn là rào cản chính khiến người mua chưa tham gia vào giao dịch nhà đất thời gian qua. Việc giá nhà ở mức cao khiến người có nhu cầu về nhà ở không thể mua được nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

Làm sao kích cầu?

Trả lời báo chí về vấn đề này, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay hàng tồn kho nhiều, dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Do vậy, cần làm sao để khách hàng tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, giúp thị trường vận động, kích cầu tiêu dùng. Do vậy, thị trường BĐS cần gói tín dụng tiếp cận cụ thể đến khách hàng mới khơi thông được thanh khoản.

Ngoài ra, cần có chính sách để các doanh nghiệp hiện đang tồn tại phát triển bền vững, bởi đây là những doanh nghiệp có năng lực. Việc giảm lãi suất cho vay của các ngân hàng có ý nghĩa rất thiết thực, nhất là trong bối cảnh nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp tăng mạnh.

Theo ông Lâm, trước đây có gói 30.000 tỉ đồng đã ngay lập tức tạo hiệu ứng cho thị trường BĐS. Với mức lãi suất thấp nên khi đó gói này đã kích hoạt phân khúc nhà ở xã hội, lan tỏa giúp thị trường hồi phục nhanh chóng.

Còn với gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện vẫn chưa “ăn thua” vì lãi suất còn cao so với thu nhập của người dân đang giảm sút thê thảm. Chính vì vậy, ông Lâm cho rằng, cần giảm lãi suất về mức 5%-6% như trước để người mua nhà ở thực có thể tiếp cận và thu hút khách hàng, nhà đầu tư sớm tham gia thị trường.

Mới đây,  tại Talkshow Tan băng bất động sản – Góc nhìn của người trong nghề do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cũng cho rằng, mức lãi suất cho vay hiện vẫn cao, trong khi thu nhập người dân giảm. Do vậy, cơ hội chi trả tiền gốc và mức lãi suất như hiện nay nếu vay mua nhà vẫn chưa phù hợp.

“Với thời điểm này, lãi suất cho vay cần giảm xuống mức 7 - 8% là mức người mua có thể chấp nhận được, đáp ứng nhu cầu vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực”, ông Chung nói.

Mức lãi suất cho vay hiện vẫn cao, trong khi thu nhập người dân giảm. Do vậy, cơ hội chi trả tiền gốc và mức lãi suất như hiện nay nếu vay mua nhà vẫn chưa phù hợp. Ảnh minh họa.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VARS cũng cho rằng, việc giảm lãi suất 0,5 - 2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp BĐS.

Tuy nhiên, ông Khôi kiến nghị ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất cho vay đối với những ngành sản xuất kinh doanh trọng yếu, xuất nhập khẩu; trong đó có bất động sản để kích cầu nhanh hơn.

“Chúng tôi kiến nghị mức lãi suất cho vay nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập là dưới 7%/năm. Lãi suất cho vay với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội kiến nghị dưới 6%/năm và với người mua nhà xã hội dưới 4,5%/năm.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiến nghị lãi suất cho vay dưới 9%/năm; BĐS nhà ở cao cấp, kiến nghị lãi suất cho vay 9 - 10%/năm. Đây đều là những kiến nghị cụ thể khi chúng tôi làm việc với các doanh nghiệp”, ông Khôi nói.