Phân khúc nào hút dòng tiền?

Bất động sản cho thuê đang dần hồi phục và đạt được sự quan tâm lớn của thị trường. Số liệu của Batdongsan.com cho thấy nhà đầu tư đã tăng 63% sự quan tâm về loại hình này tại thị trường Hà Nội trong quý IV, còn TP HCM ở mức cao hơn, lên tới 103%. Hầu hết các ý kiến đều dự đoán giá cho thuê bất động sản sẽ tăng trong thời gian tới.

Lợi suất từ cho thuê chung cư ở 2 thành phố lớn trong năm nay đều đã tăng so với năm trước. Tại Hà Nội, lợi suất đạt 4,6% còn TP HCM là 4,1%. Chuyên gia kỳ vọng có thể tăng lên 5% đạt điểm cân bằng trong đầu tư.

Văn phòng cho thuê cũng triển vọng không kém. Nguồn cung văn phòng TP HCM đến nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2, rất thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường trong khu vực như Bangkok, Jakarta và Manila với 6 triệu m2. Với bối cảnh khan hiếm nguồn cung hiện tại, khách thuê văn phòng diện tích lớn có thể khó tìm được mặt bằng chất lượng.

Savills đánh giá Việt Nam là một trong những thị trường văn phòng hoạt động tốt nhất trên thế giới vào lúc này với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93%, riêng phân khúc văn phòng hạng A là 97%. Trong tương lai, nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới sẽ gia nhập thị trường TP HCM nửa đầu năm 2023 với hai dự án ở Thủ Thiêm và một dự án tại quận 1.

Ngoài ra, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam còn cho rằng bất động sản khu công nghiệp nhận được sự quan tâm rất lớn của thị trường trong năm 2022. Ông nêu lý do Việt Nam đang ghi nhận thặng dư thương mại tích cực, đồng tiền tương đối mạnh và chỉ số CPI, lạm phát tương đối trong tầm kiểm soát so với tình hình chung trên toàn cầu. Một số nền tảng cơ bản đó cùng quá trình đô thị hóa ở Việt Nam với tỷ lệ 36% dân số sống ở đô thị cho thấy tiềm năng to lớn cho thị trường bất động sản trong vài năm tới.

Bên cạnh đó, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Tiêu biểu, trước một số khó khăn Foxconn đang gặp phải ở Trung Quốc trong thời gian gần đây, đối tác sản xuất linh kiện hàng đầu của Apple đã cam kết nhiều hơn về việc đầu tư vào Việt Nam. Samsung - nhà đầu tư lớn từ Hàn Quốc trong tuần vừa qua cũng tái khẳng định sẽ tăng cường cam kết đầu tư tại Việt Nam.

Giá thuê tại TP HCM đã chạm mức 300 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối. Tại vùng lân cận như Long An và Bình Dương, giá thuê đã lên đến gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê và nguồn cung có sẵn không quá nhiều và nằm xa trung tâm. Tuy nhiên, điểm đặc biệt trên thị trường hiện nay là xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics, data centers…

Nhu cầu mua bất động sản vẫn được nhiều nhà đầu tư quan tâm, chờ "bắt đáy".

Nhà đầu tư chờ đợi cơ hội “bắt đáy”

Ông Trần Khánh Quang, nhà đầu tư có khoảng 30 năm kinh nghiệm trên thị trường địa ốc phía Nam, cho biết vẫn dành khoảng 20% tiền mặt trong tổng tài sản hiện có để mua vào các bất động sản giá tốt. Thị trường hiện tại có thể khó khăn với người này nhưng là cơ hội với người khác, khi có sẵn tiền và không phụ thuộc vốn vay ngân hàng.

Bất động sản vẫn luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn với người Việt. Khảo sát của Batdongsan.com cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản.

Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ một bất động sản trở lên còn cao hơn. Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 bất động sản cho biết họ sẽ mua thêm bất động sản trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 bất động sản lên đến 87%.

Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự trong sở hữu bất động sản vẫn đang chờ đợi cơ hội để mua, đây là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn của thị trường lúc này. Nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua vào với giá tốt, được giới đầu tư gọi là "bất động sản ngon - bổ - rẻ".

Dòng tiền “bắt đáy” dần được kích hoạt, tìm kiếm những bất động sản tốt với lợi nhuận vượt trội trong tầm nhìn trung và dài hạn. Nhưng muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực phía Nam dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản. Đây cũng là thời điểm đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.