Nghị định mới về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH) cho phép mua nhà ở thương mại để làm NƠXH nhằm tạo ra nhiều nguồn cung loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, chính sách này sẽ không đi vào cuộc sống và lại tạo cơ chế “xin - cho” cho doanh nghiệp.

Tiền lệ thất bại

Theo Chiến lược nhà ở Quốc gia, cả nước cần khoảng 1 triệu căn hộ NƠXH dành cho người thu nhập thấp đến năm 2020. Tuy nhiên, nguồn cung hiện nay chỉ đáp ứng được khoảng 10.000 căn/năm. Nhiều chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển NƠXH, như: Miễn tiền sử dụng đất, thuế; vốn vay ưu đãi... cũng không hấp dẫn doanh nghiệp làm loại hình nhà ở này. Nguyên nhân là lãi ít và mọi thủ tục triển khai dự án vẫn rườm rà như làm nhà ở thương mại. Vì vậy, đa số đơn vị tham gia xây dựng NƠXH là doanh nghiệp nhà nước để phục vụ cho nhiệm vụ chính trị. Không ít doanh nghiệp tư nhân kinh doanh loại hình nhà ở này thất bại tại nhiều địa phương.

Nhiều chuyên gia cho rằng, chính sách mua nhà ở thương mại để làm NƠXH sẽ khó đi vào cuộc sống và lại tạo cơ chế “xin - cho” cho doanh nghiệp. Ảnh minh họa.

Trong bối cảnh nhu cầu NƠXH rất lớn hiện nay, nhất là tại các khu đô thị lớn như: Hà Nội, TPHCM, Nghị định 100 về Phát triển và Quản lý NƠXH đã cho phép mua lại dự án nhà ở thương mại làm NƠXH để tăng nguồn cung NƠXH. Tuy nhiên, trong nghị định chưa chỉ rõ loại dự án nào được mua, mua mức giá bao nhiêu? Nhà nước ứng tiền đâu để bù cho khoản chi phí đầu tư, phát sinh của chủ đầu tư?

Trao đổi với PV Tiền Phong, một lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Bộ đang lấy ý kiến các cơ quan chức năng để ra thông tư hướng dẫn cụ thể.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản cao cấp đang “ế hàng”. Đây là tiền lệ xấu để doanh nghiệp ồ ạt đầu tư bất động sản. Nếu không may thất bại, chủ đầu tư hoàn toàn yên tâm vì đã có nhà nước đứng ra “giải quyết” bằng cách mua lại.

Câu chuyện mua lại dự án thương mại làm NƠXH không mới bởi trước đây, chính Bộ Xây dựng từng đề xuất mua lại dự án nhà ở thương mại làm nhà tái định cư. Sau khi đưa vào nghị định và áp dụng, đến nay, chưa có một dự án nhà ở thương mại nào được mua làm nhà tái định cư. Nhà tái định cư hay NƠXH đều có chung tiêu chí là giá phải phù hợp với người thu nhập thấp (dưới 15 triệu đồng/m2 và diện tích nhỏ dưới 70m2). Tuy nhiên, những dự án đủ tiêu chí trên không cần nhà nước mua bởi chủ đầu tư đã bán hết cho khách hàng từ lâu.

Chính một Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội phải thốt lên rằng, việc mua nhà thương mại làm nhà tái định cư thất bại, không hiểu lý do gì Bộ Xây dựng lại lặp lại mua nhà ở thương mại làm NƠXH. “Điều quan trọng là nhà nước lấy tiền đâu để mua lại những dự án đó. Chúng ta đang cho phép nhà ở thương mại chuyển sang NƠXH thực hiện rất tốt, việc gì phải mua lại làm gì. Nghị định đã ban hành nên không thể thay đổi được, nhưng khi đi vào cuộc sống không khả thi sẽ tự triệt tiêu”, vị này nói.

Chạy đua “hóa kiếp” hàng tồn kho?

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 20/11/2015, tổng trị giá tồn kho bất động sản còn khoảng 53.245 tỷ đồng. Tính trên cả nước, tồn kho căn hộ chung cư còn khoảng hơn 8.800 căn, tương đương với 13.208 tỷ đồng. Trong khi đó, tại Hà Nội và TPHCM có hàng trăm dự án chung cư cao cấp ra đời cung ứng cho thị trường hàng nghìn căn hộ trong 2 năm tới.

Để giải quyết hàng tồn kho, Bộ Xây dựng cho phép chia nhỏ căn hộ theo Nghị quyết 02 và chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NƠXH. Tại Hà Nội và TPHCM có hàng chục dự án bước vào cuộc chạy đua “hóa kiếp” nhà ở thương mại. Nay, cơ quan nhà nước lại tiếp tục “ưu ái” khi mua cả dự án thương mại làm NƠXH.

Ông Trần Trung Tuyến, nguyên Vụ trưởng - Trưởng Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản phân tích: Việc mua lại nhà ở thương mại làm NƠXH có mặt chưa được bởi cải tạo nhà ở thương mại sang NƠXH liên quan đến hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, mật độ dân cư. Giữa chính quyền địa phương lại phải rà soát quy hoạch. Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) phải ra thông tư quy định rõ tiêu chí mua này.

Hiện, lượng tồn kho bất động sản lớn rơi vào những dự án chung cư cao cấp. Những dự án giá rẻ phù hợp để làm NƠXH đang bán rất tốt trên thị trường. Vì vậy, việc mua dự án thương mại chỉ rơi vào chung cư cao cấp.

Ông Tuyến tính toán, trung bình, căn hộ cao cấp có giá thị trường 25 triệu đồng/m2, bây giờ bán cho nhà nước 15 triệu đồng/m2 để bán lại cho dân. Như vậy, doanh nghiệp lỗ 10 triệu đồng/m2. “Nhà nước không có tiền bù lỗ lại bù cho doanh nghiệp bằng đất tại dự án khác và địa phương sẽ mất nguồn thu. Việc này không được các địa phương ủng hộ, bởi nguồn thu chính của địa phương cho dự án là tiền đất. Trong khi đó, việc mua bán này rất dễ tạo cơ chế xin cho”, ông Tuyến nói.