Thời gian gần đây dự án Vita Riverside (tên pháp lý là Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc) do Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc (Công ty Tuấn Điền Phúc) làm chủ đầu tư tại P.Vĩnh Tân, Tx.Tân Uyên, tỉnh Bình Dương được quảng cáo rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng và ngay tại khu vực dự án với nhiều thông tin mua bán đất nền được các nhân viên môi giới đưa ra nhằm chào mời, câu kéo khách hàng.

Dự án Vita Riverside.

Cụ thể, phương thức thanh toán trả chậm không lãi suất được chia làm 8 đợt, khách hàng đặt cọc 50 triệu đồng/nền, sau 7 ngày sẽ ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thanh toán 40% giá trị nền đất bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo cách 30 ngày tuỳ theo tỷ lệ mà công ty đưa ra và tới đợt thứ 7, khi khách hàng đã thanh toán 95% giá trị nền đất mới được ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Còn phương thức thanh toán nhanh là khách hàng ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thanh toán luôn 95% giá trị nền đất sau 7 ngày đặt cọc, nhưng phải đến 6 tháng sau mới được ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, trong danh sách dự án phát triển nhà ở được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở của Sở Xây dựng Bình Dương (Cập nhật đến 15/02/2020) không có tên dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc hay dự án Vita Riverside.

Mặt khác, khu đất nơi thực hiện dự án Vita Riverside lại được Công ty Tuấn Điền Phúc nhận chuyển nhượng 8 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (36.744m2) từ ông Nguyễn Văn Bình và bà Đỗ Bích Hồng ngụ tại TP.HCM thông qua Hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 12/3/2020 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Hộp, tỉnh Bình Dương với mức giá 38 tỷ đồng.

Dự án Vita Riverside hiện vẫn chưa được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Diệp Năng Bình, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc người dân mua nhà, mua đất khi các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán như là một “canh bạc”; tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi đây là hành vi không được pháp luật cho phép. Theo Luật Kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng nhà chưa có điều kiện trên thì có thể bị phạt đến 300 triệu đồng theo Nghị định 139 năm 2017 của Chính phủ.

Ngoài ra, theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 cũng quy định rõ, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ. Nghị định số 99 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cũng theo Luật sư Diệp Năng Bình, đối với những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như thế này, khi xảy ra vấn đề tranh chấp thì khách hàng là người chịu thiệt vì đây là một hợp đồng giả. Các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà.

“Hợp đồng góp vốn là một trong những cách mà rất nhiều chủ đầu tư hiện nay cho rằng đang “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán bởi theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để xây dựng Dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng địa phương cho phép bằng văn bản là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm”, Luật sư Bình cho biết thêm.