Sôi động thị trường bất động sản nhà nát

Trước bối cảnh dự án đất nền, căn hộ trở đang trầm lắng trong thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư (NĐT) đã chuyển sang phân khúc kinh doanh bất động sản (BĐS) bằng việc mua lại những căn nhà nát, nhà cũ rồi chỉnh trang mới để bán kiếm lời. Cứ mỗi "phi vụ" thành công, các NĐT lại kiếm một khoản lời từ vài trăm triệu đến vài tỷ.

Anh Nguyễn Hùng Lâm - một NĐT (ngụ quận Bình Thạnh) có 10 năm kinh nghiệm trong buôn nhà đất cho biết, cuối năm 2017 anh mua một căn nhà cấp 4 cũ nát tại huyện Bình Chánh có diện tích gần 70m2, gia chủ bán với giá 1,6 tỷ đồng. Là dân "sành" trong nghề xây dựng, anh Lâm nhận thấy cơ hội "ngon ăn" nên lập tức xuống tiền mua ngay.

Sau hơn 3 tháng sửa chữa, nâng thêm 1 lầu và 1 lửng, anh rao bán với giá chênh 1,1 triệu đồng so với số vốn ban đầu bỏ ra. Tiếp tục dòng tiền này, anh đã tìm mua thêm 2 căn nhà cũ, sau thời gian sửa chữa và nâng cấp, hiện anh đang trao bán với mức giá chênh gần 800 triệu đồng/căn.

Một căn nhà cấp 4 xập xệ nằm trong hẻm 90 Lê Liễu, quận Tân Phú, TP.HCM đã có người mua, chờ sửa chữa.

Cũng vậy, trong một buổi trò chuyện với vài người bạn, tình cờ anh Thành (ngụ tại quận 9) được giới thiệu một căn nhà cũ có giá rất mềm tại khu vực phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân. Nhà có 2 mặt tiền rộng hơn 80m2 được chủ nhà rao bán với giá 1,65 tỷ đồng. Sau khi hoàn tất giấy tờ mua bán, anh bỏ thêm 500 triệu đồng vào sửa sang ngôi nhà như mới, giữa tháng 6/2018, anh Thành đã bán căn nhà với giá 2,7 tỷ đồng.

"Hiện tại thị trường BĐS tại TP.HCM đang diễn ra trạng thái "vượt đỉnh" khi mà giá căn hộ chung cư, giá đất nền ngày càng sốt nóng, nếu muốn mua rẻ thì phải ra ở các khu vực xa trung tâm, nhưng ở những khu vực đó đầu tư thì khó sinh lời. Trong khi đó, chỉ cần tìm mua những căn nhà cũ, xập xệ được gia chủ bán giá rẻ rồi tân trang, sửa chữa sau đó bán ra cũng lãi rất đậm. Trước thời buổi thị trường nhà đất đang biến động, đây được xem là cách đầu tư tốt nhất", anh Thành chia sẻ.

Chị Nguyễn Minh Hiền - hơn 12 năm trong nghề môi giới nhà phố chia sẻ thêm, tại các quận vùng ven của TP.HCM, nhà cũ nát vẫn còn tồn tại rất nhiều. Nhiều gia chủ sợ sống nguy hiểm nên họ chuyển đi nơi khác rồi bán lại với giá rẻ. Nhiều nhà đầu tư đi săn lùng sản phẩm này sau đó tân trang để khai thác kinh doanh theo hình thức khác nhau.

"Nếu so với nhà chung cư 2 phòng ngủ trở lên, thì việc mua nhà phố cũ, xuống cấp vẫn có giá rẻ hơn rất nhiều vì không phải trả thêm bất cứ chi phí dịch vụ nào như mua chung cư. Khi bất động sản nóng sốt, thì việc buôn nhà nát là “nghề hot”, lãi cũng rất cao, nhiều khi buôn một lời một", chị Hiền so sánh.

Theo giới kinh doanh phân khúc này cho biết, hiện những căn nhà cũ nát, xập xệ được các gia chủ bán ra thị trường không nhiều. Những ai có mối quan hệ nhiều nguồn thì có thể mua được loại hình này với giá thấp. Hơn nữa, khi bỏ tiền đầu tư loại hình này thì các NĐT phải tính toán thật kỹ để kinh doanh được sinh lời cao nhất có thể.

Sau khi mua, NĐT cho người sửa chữa lại rồi bán kiếm lời.

Phân khúc luôn tồn tại rủi ro

Theo chia sẻ của các môi giới, không phải NĐT nào mua những căn nhà cũ rồi bán được, bởi nó còn phụ thuộc nhiều yếu tố như sức mua tại khu vực đó, địa thế căn nhà. Nếu mua được những căn nhà nát ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, cư dân đã đông đúc thì sức mua tốt, ra hàng rất nhanh và sinh lãi cao. Trái lại, nếu mua căn ở xa nơi cư dân, ở những nơi còn hoang vắng, hạ tầng thiếu thốn thì rủi ro khá lớn.

Anh Cao Ngọc Hùng - một môi giới tại quận 2 cho hay, trên thực tế nhiều NĐT mới vào nghề vì ham rẻ nên sẵn sàng xuống tiền mua lại các nhà cũ, xập xệ ở những nơi mà cư dân còn ít, tiện ích dịch vụ chưa hoàn thiện, dù sửa chữa như mới nhưng cả năm vẫn không bán được, dòng tiền đầu tư vì thế bị chững lại. Hay một số trường hợp sau khi tân trang căn nhà mình mua, họ bán ra giá quá cao so với thị trường chung cũng khiến sức mua bị ảnh hưởng.

"Nếu bỏ tiền vào phân khúc này, NĐT cần lưu ý đến các yếu tố như vị trí, pháp lý căn nhà. Bên cạnh đó, trước khi mua, NĐT cần xem kỹ đầy đủ giấy tờ căn nhà, nhiều trường hợp dính quy hoạch hoặc chung số được chủ nhà viện lý do để bán ra cho nhanh. Nếu NĐT không tìm hiểu kỹ, ham rẻ sẽ rủi ro khi mua vào", anh Hùng lưu ý.

Với kinh nghiệm hơn 10 năm trong việc kinh doanh BĐS, ông Phạm Công Tuấn (ngụ quận Tân Phú) cho hay, bất cứ phân khúc nào trong lĩnh vực BĐS đều có hai mặt. Đối với phân khúc này là nhu cầu khách hàng trên thị trường luôn có sẵn. Đây là lý do vì sao nhà nát mà có giấy tờ hợp lệ thì bao giờ cũng hút khách. Tuy nhiên, để lợi nhuận nhiều hay ít là phải phụ thuộc vào kinh nghiệm của NĐT.

"Sau khi mua nếu tân trang đơn giản thì không nói, nhưng mua để xây mới hoàn toàn thì phải tính toán thật kỹ. Không nên xây chất lượng quá tốt mà chỉ nâng cấp vừa đủ, đảm bảo thời gian sửa chữa không bị kéo dài khi đó mới sinh lời. Ngoài ra, trước khi mua, NĐT cần xem đầy đủ các giấy tờ pháp lý của căn nhà và không bao giờ chấp nhận giao dịch với chủ bằng hình thức viết tay, điều này rủi ro rất cao. Đã có không ít trường hợp, NĐT mua xong mới biết căn nhà nằm trong quy hoạch của nhà nước", ông Tuấn đưa ra lời khuyên.

Tuy có những rủi ro nhưng ông Tuấn khẳng định, nhà gắn liền với đất vẫn là phân khúc được khách mua ưa chuộng. Đặc biệt trước bối cảnh thị trường căn hộ và đất nền nhiều biến động thì phân khúc này đang thu hút nhiều NĐT cá nhân có dòng vốn mạnh. Đa phần thời gian sửa chữa căn nhà rơi vào khoảng 4 tháng là NĐT có thể sinh lời.