Hầu hết các công ty địa ốc đều ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sụt giảm, bên cạnh đó là áp lực chôn vốn hàng nghìn tỷ đồng bởi hàng tồn kho và gánh nặng nợ vay.

Hàng tồn kho chất đống là Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, NVL) với giá trị lên tới 134.485 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm 52% tổng tài sản. Trong đó, Novaland ghi nhận 122.559 tỷ đồng là bất động sản để bán đang xây dựng (chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác), khoảng 11.807 tỷ đồng là bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành và 105 tỷ đồng là hàng hóa bất động sản.

Trong cuộc họp giữa Ngân hàng Nhà nước (NHNN) với các doanh nghiệp bất động sản hôm 8/2, Thống đốc NHNN, bà Nguyễn Thị Hồng bày tỏ lo ngại về khả năng quản trị của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt có doanh nghiệp đang thực hiện cùng một lúc trên 50 dự án.

“Tôi nghe lãnh đạo Bộ Xây dựng nói có doanh nghiệp ngồi đây đang thực hiện cùng lúc trên 50 dự án. Tôi cũng không hiểu nếu đồng thời triển khai mấy chục dự án liền như vậy thì khi gặp khó khăn liệu có chủ động được hay không? Giải pháp nào để tháo gỡ khó khăn cho tất cả các dự án đó?” - Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nói.

Ghi nhận kết quả kinh doanh năm 2022 của nhiều doanh nghiệp bất động sản, cho thấy hàng tồn kho tính đến cuối năm tăng mạnh, chủ yếu từ các dự án xây dựng dở dang.

Thị trường bất động sản trong phần lớn thời gian năm 2022 gặp nhiều khó khăn, khiến cho khoản chi phí xây dựng dở dang của Vinhomes sau khi kết thúc năm 2022 là hơn 62.000 tỷ đồng, tăng 37,8% so với cùng kỳ năm 2021.

Cụ thể hơn, con số 62.000 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang đó của Vinhomes bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển, đặc biệt, chủ yếu nằm ở dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ, dự án Khu đô thị số 1 khu vực TP.HCM và dự án khu vực Long An.

Được biết, hàng chục dự án mà Vinhomes đang sở hữu, tốc độ triển khai xây dựng phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn. Chỉ tính riêng dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ với quy mô diện tích lên đến 2.870 ha, được chia thành 4 khu chức năng chính như HeartBay, LifeBay, EcoBay và BlueBay, bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp, condotel cần Vinhomes huy động nguồn vốn lên đến 10 tỷ USD.

Ngoài ra, nguồn vốn này sẽ phải chia đều cho các giai đoạn của dự án có thể kéo dài đến 8 năm còn lại. Cụ thể, dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ được khởi công giai đoạn 1 từ năm 2021 và dự kiến hoàn thành, bàn giao từ năm 2022 - 2024. Giai đoạn 2 được triển khai năm 2023 và dự kiến hoàn thành, bàn giao năm 2024 - 2027. Giai đoạn 3 được khởi công 2027, hoàn thành và bàn giao dự kiến năm 2028 - 2031.

Ngoài ra, Vinhomes đang triển khai nhiều dự án khác như, Vinhomes West Point, Vinhomes New Center, Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Marina, Vinhomes Green Villas và Vinhomes Ocean Park Hưng Yên...

Một “ông lớn” bất động sản khác là Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova - Novaland (mã: NVL) cũng ghi nhận con số tồn kho lên hơn 134.000 tỷ đồng, tăng 24.000 tỷ đồng so với năm trước, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang.

Hiện tại, ghi nhận Novaland đang trong quá trình triển khai hàng loạt các dự án với tổng vốn đầu tư lên tới hàng tỷ USD. Trong đó, dự án Aqua City Novaland Đồng Nai là một trong dự án trọng điểm của Novaland, có quy mô diện tích 1.000 ha, bao gồm nhà phố, lâu đài, biệt thự, shophouse, kèm theo tiện ích bến du thuyền, hồ bơi, công viên ven sông, khu thể dục thể thao…

Dự án này mặc dù dự kiến bàn giao một số hạng mục vào quý III/2023, nhưng thời gian hoàn thành được dự báo kéo dài đến năm 2030, do đó Novaland cần phải tiếp tục đổ hàng nghìn tỷ đồng để hoàn thiện.

Với quy mô cũng rất hoành tráng, dự án NovaWorld Mũi Né – Marina City có tổng diện tích lên 670 ha đang trong quá trình triển khai xây dựng, cũng đang cần Novaland chuẩn bị nguồn vốn hàng nghìn tỷ đồng cho dự án kéo dài đến năm 2027.

Quy mô nhỏ hơn hai dự án trên một chút là dự án Novaworld Nha Trang – Diamond Bay City, được khởi công quý III/2022 với diện tích lên 600ha, dự kiến hoàn thiện đến năm 2025.

Theo thống kê, Novaland đang trong quá trình triển khai hơn 20 dự án bất động sản du lịch, như NovaWorld Phan Thiet - The Florida, NovaWorld Phan Thiet - Festival Town, NovaWorld Phan Thiet - PGA Golf Villas... và 5 dự án bất động sản đô thị như The Grand Manhattan, Victoria Village...

Cũng “ôm” hàng chục dự án dở dang, khiến con số hàng tồn kho của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng DIC (mã: DIG) lên đến gần 6.000 tỷ đồng. Trong đó, tổng chi phí cho 12 dự án dở dang của DIG đến hết năm 2022 chiếm 5.772 tỷ đồng, tăng hơn 2.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Cụ thể, dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên được DIG đầu tư tổng số tiền gần 2.000 tỷ đồng, dự án khu đô thị sinh thái Đại Phước hơn 1.300 tỷ đồng, dự án khu dân cư P4 Hậu Giang hơn 800 tỷ đồng…

Phải bán bớt dự án

Nhìn những con số dự án tồn động, với khối tài sản tồn kho khổng lồ như vậy, không khó hiểu khi trong kiến nghị mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã lo ngại về nguy cơ doanh nghiệp "chết trên đống tài sản".

Một chuyên gia trong ngành thừa nhận, trong lịch sử, thị trường không hiếm những doanh nghiệp làm cùng lúc 30-40 dự án. Theo đó, doanh nghiệp lấy vốn vay dự án này để đầu tư, “đập” vào dự án khác. Khi thị trường phát triển tốt thì không sao nhưng đến thời điểm thị trường xấu như bây giờ thì sẽ bị “tắc”.

Dẫn chứng về việc có một số tập đoàn bán bớt các công ty con thời gian qua, ông cho rằng, đây là việc cần thiết khi doanh nghiệp không đủ sức “ôm” thì nên bán cho người có khả năng hơn.

“Nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ thường làm cuốn gói dự án, tức là làm dự án nào xong dự án đó nên khi thị trường khó khăn các doanh nghiệp này vẫn khoẻ. Hiện nay, đây là cơ hội của các doanh nghiệp này để có thể mua các dự án từ doanh nghiệp khó khăn”, ông nhìn nhận.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản phải tiếp tục rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính nhằm thực hiện các dự án có hiệu quả hơn.