Carina Plaza được xây dựng trên diện tích hơn 19.318 m2, là một trong những dự án thuộc cụm các dự án của Công ty cổ phần Đầu tư 577 tại phường 16, quận 8, TP.HCM. Tổng mức đầu tư dự án là 927 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ vốn góp đầu tư gồm Công ty 577 (95%), Công ty TNHH Hùng Thanh (5%).

Dự án được thiết kế 3 block, có 2 block cao 14 tầng và 1 khối 20 tầng, trong đó có 4 tầng dành cho khu thương mại kết hợp hồ bơi, khu vui chơi giải trí, thể thao. Quy mô dân số (trung bình 4 người/căn hộ) được tính toán là 2.944 người. Chung cư đi vào sử dụng từ năm 2012.

Đơn vị quản lý dự án là Công ty TNHH Hùng Thanh (thành viên của Công ty Đầu tư 577) với vốn điều lệ là 41 tỷ đồng, trong đó Công ty 577 (NBB) sở hữu 95%.

Gần một thập kỷ sống dưới áp lực nợ nần

Theo thông tin đăng tải trên website, nhiệm vụ của Công ty TNHH Hùng Thanh là thay mặt Công ty 577 quản lý, điều hành và kinh doanh các dự án Carina Plaza, City Gate Towers tại phường 16, quận 8, TP.HCM. Đồng thời, Hùng Thanh cũng là công ty quản lý các dự án cao tầng của Công ty 577.

Về công ty mẹ NBB, doanh nghiệp này đã trải qua thời gian dài nợ nần và sống nhờ vào doanh thu tài chính. Đến nay, sau khi được Tập đoàn Creed Group đến từ Nhật Bản rót vốn thì tình hình kinh doanh mới ổn định trở lại với những quỹ đất sẵn có của mình.

Được thành lập năm 2005, tuổi nghề không bằng với những doanh nghiệp bất động sản lớn đang niêm yết hiện nay, NBB lại sở hữu quỹ đất tương đối lớn, gần 370 ha, phân bổ trên 5 tỉnh thành trong cả nước. Riêng tại TP.HCM, công ty sở hữu đến 58 ha đất (phần lớn là đất sạch), tập trung tại quận 8 và huyện Bình Chánh.

Tuy nhiên, việc triển khai các dự án của NBB gặp phải bế tắc trong một thời gian dài. Trước thời điểm lên sàn chứng khoán (năm 2009), NBB kinh doanh khá tốt và có dòng tiền lành mạnh nhờ hoạt động bán hàng tốt tại các dự án Trung tâm thương mại (TTTM) Bắc Phan Thiết (Bình Thuận), khu dân cư phường 2 Bạc Liêu (Bạc Liêu) và khu căn hộ cao tầng Carina Plaza tại TP.HCM.

Sau khi lên sàn, NBB mạnh tay đầu tư vào các dự án lớn như City Gate Towers, NBB II, Dimond Plaza và Khu phức hợp Tân Kiên (NBB IV) tại TP.HCM. Tuy nhiên, tiến độ bán hàng tại các dự án của NBB khi đó chững lại trước tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường bất động sản đóng băng. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của NBB từ 2010-2014 liên tục là con số âm.

Không những thế, việc gia tăng sử dụng đòn bẩy trong bối cảnh tiến độ bán hàng bị ngưng trệ khiến NBB rơi vào cảnh suy giảm mạnh về khả năng thanh toán. Chỉ số thanh toán hiện hành từ hơn 10 lần năm 2009 đã giảm xuống chỉ còn trên dưới 2 lần vào những năm 2010-2013.

Lượng tiền và tương đương tiền của NBB từ 428 tỷ đồng năm 2009 xuống còn khoảng 8 tỷ đồng vào năm 2013. Tình thế khó khăn buộc NBB phải dừng thi công các dự án City Gate hay NBB II. Tiến độ phát triển các dự án mới gần như là ngừng hẳn.

Giai đoạn 2010-2013, trên bảng kết quả kinh doanh, chi phí lãi vay hàng năm của công ty dưới 30 tỷ đồng nhưng đó là chưa kể đến con số vốn hóa chi phí lãi vay vào các dự án hơn 120 tỷ đồng mỗi năm. Theo đánh giá của CTCK Bản Việt (VCI) vào năm 2014, ước tính NBB phải thanh toán chi phí lãi vay trung bình 170 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2010-2013.

Vực dậy nhờ bắt tay với đối tác Nhật Bản

Đứng trước tình cảnh này, NBB đã mạnh tay tái cơ cấu bằng cách thoái vốn khỏi các lĩnh vực kinh doanh không cốt lõi, như xây dựng theo hình thức BOT, khai thác đá granite, khai thác titan, thủy điện, phụ tùng ôtô…

Đối với tái cấu trúc tài chính, bên cạnh việc gia hạn thành công các khoản nợ vay, NBB cũng thực hiện huy động vốn thành công thông qua các đợt phát hành cổ phần ra công chúng (năm 2013 và 2014 phát hành thêm gần 36 triệu cp, tăng vốn từ 180 tỷ đồng lên 537 tỷ đồng).

Sự xuất hiện của Tập đoàn Creed Group đến từ Nhật Bản có thể xem là chiếc phao cứu sinh dành cho NBB.

Cụ thể, ngày 9/9/2014, NBB và Creed Group ký kết hợp tác đầu tư dự án City Gate Towers, bằng cách rót 600 tỷ đồng thông qua mua trái phiếu dự án. Tổng lãi phải trả cho trái phiếu phát hành cho Creed Group là 80% lợi nhuận từ dự án này.

Toàn cảnh chung cư Carina do Công ty 577 làm chủ đầu tư. Đồ hoạ: Nhân Lê.

Đồng thời, Creed Group mua 4,6 triệu cổ phiếu riêng lẻ do NBB phát hành, mức giá đưa ra là 19.800 đồng/cổ phiếu và cam kết đầu tư vào 2 dự án NBB II, NBB III với tỷ lệ góp 50% vốn.

Về kết quả kinh doanh, do việc tái khởi động dự án City Gate từ năm 2014 nên suốt hai năm 2015 và 2016, NBB không có nhiều doanh thu phát sinh từ bất động sản, dù hoạt động bán hàng vẫn diễn ra tích cực. Trong thời gian này, hoạt động tài chính (thoái vốn, bán chứng khoán) chính là nguồn sống của công ty.

Từ quý II/2017, dự án City Gate bắt đầu bàn giao, giúp lãi ròng đạt hơn 45 tỷ đồng, gấp 23 lần cùng kỳ năm trước. Đến quý III/2017, dự án này tiếp tục giúp NBB có lãi hơn 9 tỷ đồng, nâng lãi lũy kế 9 tháng gần 55 tỷ đồng, gấp gần 24 lần cùng kỳ, qua đó thực hiện được 76% kế hoạch về lợi nhuận đề ra cả năm.

Cùng với đó, dòng tiền kinh doanh của NBB bắt đầu chuyển sang trạng thái dương, lên đến 415 tỷ đồng. Công ty cũng đã thanh toán gần 437 tỷ đồng nợ vay trong 9 tháng đầu năm 2017.