Đối ứng hay mua bán bất động sản?

Theo lời tư vấn của nhân viên Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản DH Group, khi khách hàng đầu tư vào doanh nghiệp này, với các gói đầu tư giá trị lớn sẽ được nhận lại một tài sản đối ứng. Theo đó, DH Group hiện có 2 phần bất động sản là bất động sản kinh doanh dùng để mua bán và bất động sản đối ứng, dùng để đối ứng 60% cho khoản đầu tư của khách hàng.

DH Group sử dụng tài sản đối ứng là bất động sản để tạo sự tin tưởng với khách hàng

Nghe có vẻ với tài sản đối ứng này, khách hàng có thể tin tưởng được 100% vào doanh nghiệp, nhưng như vậy thì số vốn còn lại 40% sẽ rơi vào đâu?

Khi thắc mắc về vấn đề này, phóng viên (PV) được tư vấn viên giải thích rằng, phần bất động sản đối ứng thường là những đất mới tách sổ, sinh lời ít, cần thời gian 1,2 năm để tăng giá. Ví dụ anh đầu tư 1 tỷ thì bên em đưa đất 600 triệu cho anh, công chứng sổ đỏ, sang tên và kèm theo hợp đồng anh được quyền giữ đất đó. Không được bán, không được sử dụng. Đất đối ứng là tà sản thế chấp cho số tiền lớn anh đầu tư vào công ty đó ạ.

Như vậy, có thể hiểu rằng phần bất động sản đối ứng sẽ gia tăng giá trị trong khoảng thời gian 1, 2 năm tới, đẩy giá trị của tài sản đối ứng lên cao hơn 60% hay không? Nghe qua thì sẽ thấy khách hàng là người hưởng lợi, vì chỉ cần bỏ ra 1 số tiền vào DH Group, người đó vừa được trả cả gốc và lãi mỗi tháng, lại cầm trong tay sổ đỏ để đảm bảo cho khoản tiền đầu tư.

Thế nhưng, nảy sinh thêm nhiều câu hỏi cần giải đáp: ai là người định giá giá trị của bất động sản được đem ra đối ứng? Trong 1, 2 năm tới có chắc chắn bất động sản đó sẽ tăng giá, và tăng thêm được bao nhiêu phần trăm? Khách hàng có thực sự nắm trong tay bất động sản đối ứng này?

Về việc bất động sản đối ứng mà khách hàng được nhận chỉ bằng 60% giá trị khoản đầu tư, dễ thấy có sự bất hợp lý. Bởi phương thức đối ứng mà DH Group đưa ra là “công chứng - sang tên”, sẽ biến hành động dùng bất động sản để đối ứng trở thành giao dịch mua bán tài sản. Trường hợp có mâu thuẫn xảy ra, thì có thể xác định rằng khách hàng đã đồng ý mua bất động sản của DH Group chứ không phải là nhận bất động sản đối ứng.

Không những vậy, con số chênh lệch thực tế giữa giá trị bất động sản mà DH Group đưa ra để đối ứng với số tiền đầu tư không chỉ là 40%. Vì 600 triệu chỉ là 60% của 1 tỷ đồng, còn khi mảnh đất trị giá 600 triệu được “bán” với giá 1 tỷ, thì mảnh đất đó đã sinh lời lên đến gần 70%. Nói cách khác, khách hàng đang “mua” một mảnh đất với số tiền gấp 1,7 lần giá trị mà DH Group định giá.

Chỉ trong 1, 2 năm, một bất động sản liệu có thể gia tăng giá trị lên gấp 1,7 lần?

Hình ảnh 6 lô đất tại phường Quảng Đông, TP Thanh Hóa do DH Group định giá 2 tỷ đồng/lô, không rõ diện tích bao nhiêu

Mập mờ mục đích sử dụng sản phẩm bất động sản

Tại website chỉnh thức dhgroup.com.vn của DH Group, trong mục Sản phẩm liệt kê 2 loại bất động sản kinh doanh và bất động sản đối ứng. Thế nhưng cả 2 loại bất động sản này lại có sự trùng khớp nhau đến 90%. Toàn bộ 29 sản phẩm được liệt kê của bất động sản kinh doanh đều nằm trong danh mục 32 sản phẩm bất động sản đối ứng.

Nếu không có sự phân định rõ ràng bất động sản nào để bán hay được dùng để đối ứng, thì tại sao còn phải chia ra làm 2 loại sản phẩm bất động sản? Việc nhập nhằng giữa 2 loại sản phẩm này có thể xảy ra tranh chấp pháp lý nghiêm trọng khi một bất động sản đang được dùng để đối ứng cho nhà đầu tư A thì được DH Group đem đi bán cho người mua B hoặc ngược lại.

Có thể thấy rằng các bất động sản này đều được DH Group dùng để chào bán, nếu không có ai mua thì đem ra đối ứng. Và như đã giải thích ở trên, thì việc đối ứng này cũng chẳng khác nào mua bán, thậm chí DH Group còn “lãi lớn” khi bất động sản được đối ứng sẽ thu về giá trị cao hơn rất nhiều so với bán trên thị trường. Đặc biệt là trong trường hợp DH Group tự định giá bất động sản do mình sở hữu cao hơn giá thị trường, thì mức lợi nhuận thu về sẽ càng lớn.

Ngay từ ban đầu, DH Group không "vay vốn" khách hàng mà đang "bán" bất động sản mình sở hữu với giá trị thu về lớn hơn rất nhiều so với giá thị trường?

Trên thực tế, trường hợp 1 bất động sản được đem cầm cố hay bán cho nhiều người không phải là hiếm. Chỉ với việc thông báo bị mất sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), chủ sở hữu của bất động sản có thể được cấp lại sổ đỏ nhiều lần miễn là đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật, bao gồm: Có đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo mẫu; Có giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; Có giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.

Rất nhiều trường hợp, việc niêm yết thông báo trong 15 ngày hay đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương về việc mất sổ đỏ diễn ra trót lọt, do không ai lường trước được chủ đích của hành động này. Từ đó, kẻ lừa đảo dễ dàng có trong tay nhiều sổ đỏ của một bất động sản, có thể cùng lúc dùng để mua bán, cầm cố cho nhiều cá nhân khác.

Như vậy, có không ít vấn đề phát sinh liên quan đến các giao dịch của DH Group và khách hàng. Từ việc chồng chéo nhiều loại giao dịch khác nhau trong cùng một hợp đồng, đến giá trị thực tế của bất động sản được dùng để đối ứng cho khách hàng. Khi có tranh chấp xảy ra, sẽ rất khó để phân định được quyền lợi hợp pháp của khách hàng, khả năng nhà đầu tư mất cả tiền đầu tư lẫn quyền sử dụng bất động sản đối ứng hoàn toàn có thể xảy ra.