Bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu Savills HCM cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP HCM trong quý II khá thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất.

Điều này phản ánh áp lực của người mua trong thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương tự.

Quý trước, TP HCM ghi nhận lượng căn hộ mới mở bán bị hạn chế, cộng với lượng hàng tồn kho thấp từ quý trước, dẫn đến nguồn cung giảm 18% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức thấp nhất 5 năm, giảm 36% cùng kỳ năm trước.

Việc giá bán các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian. Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.

Số liệu của Savills cho thấy những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đồng đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường. Mặc  dù vậy, nguồn cung chỉ chiếm dưới 10% và có xu hướng giảm trong thời gian tới. Cũng chính vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng phân khúc căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm.

Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (TP Thủ Đức) và phía Nam (quận 7 và Nhà Bè) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng. Các dự án hạ tầng đáng chú ý như tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Lê Văn Lương - ĐT826C, đường Long Hậu - ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ.

Đến năm 2024, TP Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, Quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%. Chỉ so sánh căn hộ hạng C, Bình Dương hiện có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800 USD đến 2.000 USD/m2 thông thủy) còn TP HCM có giá dao động từ 1.200 USD - 2.600 USD/m2 thông thủy.

Cùng với đó, Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường. Tuy nhiên sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.

Bà Giang Huỳnh nhận định, việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m2 có thể giúp ích các chủ đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thiếu các lựa chọn cho người mua có khả năng chi trả thấp, căn hộ dưới 2 tỷ khan hiếm. Triển vọng chi phí phát triển dự án tăng, chủ đầu tư sẽ khó còn khả năng cung cấp các dự án nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Các sản phẩm nhà ở diện tích nhỏ có thể đáp ứng nhu cầu của tầng lớp nhập cư có tay nghề và thu nhập cao, các cặp vợ chồng trẻ và người mua đầu tư cho thuê. Việc này cũng sẽ gây áp lực rất lớn cho hạ tầng giao thông đô thị và mật độ dân số. Các dự án được cấp phép nên được quy hoạch ở vùng ven để vừa giãn mật độ dân số nội đô, và bớt áp lực lên hạ tầng khu vực trung tâm thành phố.

Về triển vọng trong tương lai, Savills đánh giá thị trường nhà ở tại TP HCM sẽ có nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn. Trong nửa cuối năm 2021, dự kiến 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ hạng C chiếm 47% tổng nguồn cung.