Chỉ là vay ưu đãi

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước về gói tín dụng về mức lãi suất cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày 1/4/, Ngân hàng Nhà nước có Văn bản số 2308 triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng giai đoạn 2023-2030, nhằm cung cấp vốn tín dụng với lãi suất 8,7% cho chủ đầu tư và lãi suất 8,2% cho người mua nhà. 

HoREA nhận thấy gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội. Ảnh minh họa.

Tại văn bản này, Ngân hàng Nhà nước sử dụng cụm từ “thời gian ưu đãi”, “lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi”, “lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi” đã dẫn đến sự ngộ nhận đây là “gói tín dụng ưu đãi NƠXH”.

Trên thực tế, HoREA nhận thấy gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi NƠXH, mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Bởi lẽ, nếu là gói tín dụng ưu đãi NƠXH thì phải đảm bảo 2 tiêu chí: Một là, lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua NƠXH quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 - 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm.

Hai là, thời hạn vay ưu đãi dài hạn, như Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua NƠXH và 05 năm đối với chủ đầu tư dự án NƠXH.

Do đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa kế thừa đầy đủ tinh thần của Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước năm 2013.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ áp dụng lãi suất vay “ưu đãi” này trong 5 năm và sau 5 năm thì ngân hàng thương mại và người mua, thuê mua NƠXH thỏa thuận lãi suất vay, hầu như có thể nhận định là lãi suất mới sẽ cao hơn, nên người mua nhà “sợ”, không dám vay.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước còn quy định lãi suất vay trong “thời gian ưu đãi” này được công bố định kỳ mỗi 6 tháng 1 lần và mức lãi suất 8,2% đầu tiên chỉ áp dụng đến 30/6/2023, sau đó sẽ công bố mức lãi suất áp dụng cho 06 tháng cuối năm 2023… Cách tính lãi suất này càng làm cho người mua nhà thêm bất an.

Người thu nhập thấp khó tiếp cận

Sở Xây dựng TP HCM cũng vừa thông tin các điều kiện, tiêu chí để các chủ đầu tư dự án, người mua nhà tham khảo và đăng ký tham gia gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/2023 của Chính phủ.

Theo đó, tham gia gói tín dụng là các cá nhân thuộc trường hợp mua NƠXH, nhà ở công nhân theo quy định của Luật Nhà ở 2014

Các trường hợp mua nhà ở tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tham gia gói tín dụng 120.000 tỉ đồng còn có chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư theo quy định pháp luật về nhà ở.

Ngoài việc bảo đảm các điều kiện, tiêu chí theo quy định pháp luật về tín dụng do NHNN hướng dẫn thì đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỉ đồng phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chí khác.

Cụ thể, đối với đối tượng mua NƠXH, nhà ở công nhân phải có hợp đồng mua NƠXH với chủ đầu tư theo quy định pháp luật về nhà ở.

Đối với đối tượng được bố trí tái định cư trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải có hợp đồng mua nhà ở, công trình xây dựng bố trí tái định cư theo quy định pháp luật về nhà ở.

Chủ đầu tư các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư phải có trong danh mục các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư do UBND cấp tỉnh công bố và phải bảo đảm các điều kiện khác.

Anh Phan Thanh Phong (ngụ quận Tân Bình, TP nhà HCM) cho biết, gia đình anh tích cóp hơn 500 triệu đồng, có kế hoạch mua NƠXH từ 2 năm qua, nay đành phải tạm dừng.

“Thu nhập của hai vợ chồng 1 tháng chỉ 15 triệu đồng, để sở hữu một căn NƠXH với giá 1,5 tỷ đồng thì sẽ phải vay thêm 1 tỷ với lãi suất 10%/năm tại các ngân hàng trong 20 năm.

Như vậy năm đầu tiên tôi phải trả khoảng 150 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, bình quân hơn 12 triệu đồng mỗi tháng cho ngân hàng.

Trong bối cảnh vật giá leo thang, số tiền thu nhập còn lại chưa đến 3 triệu đồng thì làm sao chi tiêu sinh hoạt trong gia đình, con cái học hành… trong 1 tháng”, anh Phong chia sẻ.

Trao đổi với báo chí, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cấp cao Học viện Tài chính cho rằng, riêng điều kiện, tiêu chí theo quy định pháp luật về tín dụng do NHNN hướng dẫn đã khó.

Cụ thể, với lãi suất cho vay mua nhà thời kỳ cao điểm lên đến 14% - 15%, vay ưu đãi thấp hơn 1,5% - 2% thì cũng không nhiều người có đủ khả năng để vay.

Thông thường, số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng, nhưng với lãi suất 13% trở lên, tiền phải trả cho ngân hàng rất nhiều.

Trong khi đó, lãi suất của ngân hàng Việt Nam là lãi suất thả nổi nên sẽ rủi ro cho người đi vay mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay. Nếu người mua nhà gặp rủi ro về thu nhập trong quá trình vay thì họ rất dễ vỡ nợ.