Ông Châu cho biết theo quy định pháp luật về đất đai, để làm dự án, doanh nghiệp bất động sản phải có vốn chủ sở hữu từ 15 đến 20% tổng vốn đầu tư. Nếu dự án có quy mô từ 20 ha trở lên thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu là 15% và yêu cầu tỷ lệ vốn 20% với dự án có quy mô nhỏ hơn 20 ha. Như vậy, 80 - 85% nguồn vốn đầu tư là từ huy động. Tuy nhiên, thị trường huy động còn gặp nhiều khó khăn.

Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản có một số kênh huy động vốn, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng thương mại chính là "bà đỡ" của nền kinh tế. Trong đó có thị trường bất động sản. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn mồi quan trọng hàng đầu với các doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Châu, nguồn vốn cần thiết nhất với doanh nghiệp sau nguồn vốn chủ sở hữu là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp và thứ ba là nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, nguốn vốn qua quỹ bất động sản, quỹ tín thác đang là nguồn vốn khiếm khuyết khi hiện nay chỉ có một quỹ duy nhất và đầu tiện tại Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại là quỹ của Techcombank, còn được gọi là TCREIT. Nhưng quỹ này cho đến nay vẫn còn rất nhỏ với số vốn là 50 tỷ đồng.

Trong khi đó, thị trường vốn Việt Nam còn sơ khai. Tỷ lệ phát hành ra công chúng chỉ chiếm 1%, và 99% còn là là phát hành trái phiếu riêng lẻ. Chính vì vậy, thị trường trái phiếu còn thiếu minh bạch và thiếu bền vững.

Hiện nay, Luật Chứng khoán đã cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản. Nhưng quỹ đầu tư bất động sản hiện nay là quỹ lai vừa cho phép đầu tư, vừa cho phép tín thác bất động sản. Điều này trái ngược với thế giới. Do đó, thị trường vốn vẫn gặp yếu kém khi thiếu dòng vốn từ các quỹ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).

Một kênh huy động vốn quan trọng khác với doanh nghiệp bất động sản là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng nguồn vốn này lại cần vốn tín dụng. Hiện nay, các ngân hàng thương mai không cho phép vay để mua đất mà chỉ được vay đề phát triển dự án sau khi có quỹ đất.

“Vốn tín dụng ngân hàng là cực kỳ quan trọng để doanh nghiệp bất động sản có đủ nguồn vốn hoạt động. Nếu vốn tín dụng ngân hàng tắc sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến doanh nghiệp”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Riêng các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ năm 2015 đến nay không được vay vốn. Bởi Điều 33, Nghị định 100/2015 quy định rõ, từ 2015 đến 2020 ngân hàng chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, khi doanh nghiệp đi vay tại một số các ngân hàng thương mại cũng chỉ được vay với lãi suất thấp nhất 9%/năm do bất động sản không nằm trong các lĩnh vực được ưu tiên vay với lãi suất thấp. 

Với Thông tư 03 của Ngân hàng Nhà nước mới ban hành có hai điểm đáng chú ý, đó là không hạ chuẩn cho vay và không nới lỏng điều kiện vay. Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp không đáp ứng được điều kiện, sẽ không tiếp cận được tín dụng ngân hàng. Ngoài ra, Thông tư 39 sửa đổi dự kiến cũng siết chặt hơn đối với cho vay kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, room tín dụng của năm 2022 là 14%. Ông Châu đề nghị xem xét nâng thêm 1 - 2%. Bởi phần lớn các ngân hàng thương mại hiện đã gần cạn room. Do đó, ông đề nghị ngân hàng nhà nước đánh giá và cho phép 4 ngân hàng lớn nới room, và xem xét nới room cho các ngân hàng đạt chuẩn BASE II nhưng vẫn phải đảm bảo ổn định nền kinh tế và kiểm soát lạm phát.